Vinhomes 231 Nguyễn Trãi Thanh Xuân Hà Nội mở bán căn hộ chung cư của Chủ đầu tư Vingroup và Masterise Homes, quỹ căn có giá bán gốc giá rẻ nhất thị trường

TỔNG QUAN DỰ ÁN VINHOMES 231 NGUYỄN TRÃI – THANH XUÂN – HÀ NỘI

I. Bối cảnh ra đời dự án & nhu cầu tái cấu trúc đô thị nội đô Hà Nội

Trong giai đoạn từ 2024–2035, Hà Nội đang thực hiện lộ trình tái cấu trúc đất đai nội đô, di dời cơ sở công nghiệp – cơ quan hành chính – trường đại học và chuyển đổi quỹ đất vàng sang chức năng nhà ở – thương mại – dịch vụ – văn phòng – tiện ích công cộng. Tuyến Nguyễn Trãi – Thanh Xuân là một trong những trục thí điểm mạnh nhất, do hội tụ:

• Tập trung trường ĐH & Viện lớn (ĐH Khoa học Xã hội & Nhân văn, ĐH KH Tự nhiên, ĐH Kiến Trúc…)
• Kết nối 3 quận lõi: Thanh Xuân – Đống Đa – Hà Đông
• Tập trung hệ thống giao thông công cộng lớn nhất Hà Nội hiện nay
• Lượng dân cư đông, nhu cầu ở thực – thuê – thương mại tăng mạnh
• Nhiều quỹ đất thuộc các nhà máy, cơ sở cũ đang trong diện chuyển đổi

Trong bối cảnh đó, Vinhomes tham gia phát triển mô hình Urban Mixed-Use Complex – quần thể đa chức năng quy mô lớn tại vị trí 231 Nguyễn Trãi, tạo ra mô hình đô thị chuẩn quốc tế, vừa giải bài toán hạ tầng xã hội, vừa giải bài toán quỹ nhà ở nội đô.

Dự án Vinhomes 231 Nguyễn Trãi đáp ứng 4 xu hướng phát triển đô thị hiện đại:

1. Sống – làm việc – giải trí trong 5–10 phút
2. Sử dụng giao thông công cộng
3. Tăng mật độ tiện ích thay cho mật độ xây dựng
4. Tái tạo không gian xanh nội đô

Chính vì vậy, dự án không phải chỉ là “xây chung cư”, mà là tái cấu trúc một vùng lõi đô thị với đầy đủ chức năng mới.

II. Vị trí dự án – Tâm điểm 3 phân vùng đô thị chiến lược

Quan sát ảnh vệ tinh bạn gửi (Google Maps), vị trí dự án được đánh dấu tại giao điểm:

• Trục Nguyễn Trãi
• Trục Nguyễn Tuân – Lê Văn Lương
• Gần Vành đai 2,5
• Liền kề metro Cát Linh – Hà Đông

Đây là khu vực hiếm hoi hội tụ 3 yếu tố đắt giá nhất của bất động sản nội đô:

(1) Vị trí kết nối liên quận

Từ dự án có thể di chuyển:

• 3–5 phút → Đống Đa
• 7–10 phút → Ba Đình / Cầu Giấy
• 10–15 phút → Hồ Gươm – Hoàn Kiếm
• 10 phút → Hà Đông
• 12 phút → Mỹ Đình
• 15–20 phút → sân bay Nội Bài (qua VĐ2 hoặc VĐ3)

Đây là tâm gom giao thông nội – ngoại đô, đặc biệt quan trọng với người làm việc trong khu vực văn phòng – tài chính – hành chính.

(2) Tâm thương mại – giáo dục – y tế lớn

Trong bán kính 1–3 km có:

• Mega Mall Royal City
• Vincom Center Nguyễn Chí Thanh – Phạm Ngọc Thạch
• Bệnh viện Bạch Mai – Nội Tiết – Y Hà Nội
• Đại học lớn: Xây dựng – Bách Khoa – Ngoại Thương – KHXHNV – KHTN – Kiến Trúc

Điều này tạo nguồn cầu ở thực và thuê cực lớn, khiến các dự án nội đô hiếm khi bị bỏ trống.

(3) Tâm điểm giao thông công cộng

Tuyến metro Cát Linh – Hà Đông cách dự án không xa, giúp:

• Giảm áp lực giao thông
• Tăng giá trị cho nhóm cư dân trẻ, chuyên gia, sinh viên
• Tăng lực hấp dẫn cho sản phẩm căn hộ cho thuê

Trong tương lai, khi Hà Nội hoàn thiện Metro số 2 – số 3 – số 4, Nguyễn Trãi sẽ trở thành vành đai metro, tương tự mô hình Tokyo – Singapore – Seoul, khiến bất động sản xung quanh tăng giá rất mạnh.

III. Ý nghĩa chiến lược khi Vinhomes tham gia phát triển lõi đô thị Thanh Xuân

Việc Vinhomes triển khai tại 231 Nguyễn Trãi mang 3 tầng ý nghĩa:

(1) Tạo chuẩn đô thị mới

Các quỹ đất Nguyễn Trãi hiện nay phần lớn:

• Mật độ dân cư cao
• Ngõ nhỏ, ít cây xanh
• Thiếu bãi đỗ xe
• Thiếu không gian sinh hoạt công cộng
• Thương mại manh mún

Vinhomes sẽ chuẩn hóa lại quy hoạch, bổ sung:

• Tiện ích tập trung
• Không gian xanh
• Đỗ xe thông minh
• Khu thương mại chuyên nghiệp

(2) Giải quyết nhu cầu ở thực có chất lượng

Phân khúc khách hàng tại đây có đặc điểm:

• Thu nhập trung – cao
• Làm việc tại khu vực văn phòng quanh Cầu Giấy – Mỹ Đình – Đống Đa – Thanh Xuân
• Gia đình trẻ cần gần trường học & bệnh viện

Nhu cầu ấy vốn cao nhưng cung nội đô rất hạn chế.

(3) Tạo mô hình commercial leasing ổn định

Khu này có khả năng phát triển:

• Officetel
• Boutique Office
• Shophouse nội khu
• Retail Podium
• Dịch vụ học thuật – y tế – giáo dục

Giúp gia tăng dòng tiền và giá trị thu hồi đầu tư.

IV. Phân tích nhu cầu thị trường: Ai sẽ mua – Ai sẽ thuê?

Một dự án thành công không chỉ nhờ “vị trí đẹp”, mà nhờ đúng nhu cầu thị trường. Tại 231 Nguyễn Trãi có 5 nhóm cầu chính:

(A) Người đi làm tại các quận lân cận

Đặc biệt là nhóm:

• Chuyên viên văn phòng
• Nhân sự công nghệ
• Quản lý cấp trung & cao
• Gia đình trẻ 2–3 thế hệ

Họ ưu tiên:

• Gần nơi làm việc
• Dịch vụ y tế & giáo dục
• Giao thông công cộng

(B) Sinh viên – học viên sau đại học

Xung quanh dự án tập trung hàng loạt trường đại học:

• KHXHNV – KHTN – Kiến Trúc – Hà Nội – Công Đoàn
• Gần ĐH Y, Bách Khoa, Xây dựng

Tạo nguồn cầu thuê rất mạnh.

(C) Giảng viên – bác sĩ – chuyên gia

Khu vực này có:

• Viện – bệnh viện – trung tâm nghiên cứu
• Doanh nghiệp CNTT – văn phòng giáo dục – media

Nhóm này có nhu cầu ở lâu dài + thuê dài hạn.

(D) Nhà đầu tư cho thuê tài sản

Họ quan tâm:

• Tỷ lệ lấp đầy
• Khả năng tăng giá
• Hiệu suất leasing

Khảo sát thực tế các chung cư nội đô như Royal City, Imperia 203 Nguyễn Huy Tưởng, Golden West… tỷ lệ lấp đầy luôn trên 95%, chứng minh tiềm năng rất cao.

(E) Khách quốc tế

Khu này có lượng:

• Chuyên gia Nhật – Hàn
• Chuyên gia y tế & giáo dục
• Chuyên gia công nghệ

Đây là nhóm mang lại tỷ suất khai thác tốt (rent yield 6–9%)

V. Hạ tầng giao thông & khả năng di chuyển

Vinhomes 231 Nguyễn Trãi nằm giữa 3 tầng hạ tầng:

✔ Tầng 1: Đường bộ mặt đất

• Nguyễn Trãi
• Khuất Duy Tiến
• Lê Văn Lương
• Láng
• Giải Phóng

✔ Tầng 2: Đường vành đai

• Vành đai 2 – Vành đai 2,5 – Vành đai 3
• Kết nối cảng hàng không Nội Bài

✔ Tầng 3: Metro

• Metro số 2A (Cát Linh – Hà Đông)
• Quy hoạch metro tương lai số 2 – số 3 – số 4

Điều này tạo ưu thế vượt trội so với các dự án xa trung tâm.

VI. Tiện ích nội đô – Trung tâm thương mại – Không gian xanh

Dự án của Vinhomes tại nội đô thường đi theo chuẩn:

• Vinhomes (khu dân cư & quản lý vận hành)
• Vincom (trung tâm thương mại)
• Vinschool (giáo dục)
• Vinmec (y tế)
• Vinmart (bán lẻ)

Khả năng cao tại 231 Nguyễn Trãi sẽ có các cấu phần như:

(1) Tổ hợp tiện ích nội khu

• Bể bơi bốn mùa
• Gym – Fitness
• Sân chơi trẻ em
• Khu tản bộ thiên nhiên
• Vườn nghệ thuật – cảnh quan

(2) Không gian công cộng tiêu chuẩn quốc tế

Thay vì kiểu sân chung cư nhỏ, Vinhomes xây:

• Quảng trường
• Lối đi bộ nội khu
• Vườn treo / cảnh quan tầng khối đế

(3) Mô hình thương mại chuyên nghiệp

• Khối đế retail + shophouse
• Nhà hàng – cafe – dịch vụ cá nhân
• Co-working Space
• Trung tâm mua sắm mini

Khu thương mại này sẽ thay thế dần kinh doanh phố nhỏ lẻ và trở thành điểm đến cho cư dân khu vực.

VII. Giá trị đặc biệt về giáo dục – y tế

Hiếm có dự án nào nằm giữa mạng lưới giáo dục y tế lớn đến vậy.

(A) Giáo dục

Trong bán kính 3 km có:

• Vinschool (tương lai)
• Trường công chuẩn (Thanh Xuân, Nhân Chính…)
• Trường quốc tế (Vinschool, Hanoi Academy…)
• Đại học top đầu VN

=> Nhà có con nhỏ & gia đình 3 thế hệ ưu tiên cực cao khu này.

(B) Y tế

Trong bán kính 3–4 km có:

• Bệnh viện Bạch Mai
• Bệnh viện Nội Tiết
• BV Đại học Y Hà Nội
• BV Phụ Sản Hà Nội
• BV Vinmec Time City (gần)

=> Xu hướng “ở gần bệnh viện chất lượng cao” ngày càng tăng hậu COVID.

VIII. Lợi thế đầu tư dài hạn: Tăng giá + Khai thác cho thuê + Khai thác thương mại

Với các dự án nội đô, nhà đầu tư thường quan tâm 3 chỉ số:

(1) Tăng giá (Capital Gain)

Cơ chế tăng giá của nội đô đến từ:

• Quỹ đất siêu khan hiếm
• Hạ tầng metro hoàn thiện
• Quy hoạch tái cấu trúc đô thị
• Thu nhập cư dân tăng

Trong 5 năm gần đây, mặt bằng giá nội đô tăng:

• Royal City: từ 30–35 triệu → 55–70 triệu/m²
• Imperia Nguyen Huy Tuong: từ 28–32 triệu → 45–55 triệu/m²

=> Dự án 231 Nguyễn Trãi có biên độ tăng tương tự.

(2) Khai thác cho thuê (Rental Yield)

Phân tích dựa trên:

• Cầu sinh viên + giảng viên
• Cầu chuyên gia + văn phòng
• Cầu gia đình trẻ + ở thực

Hiệu suất thuê kỳ vọng:

• Studio / 1PN: 8–10%/năm
• 2PN / 3PN: 6–8%/năm

Cao hơn gửi ngân hàng & ngang với văn phòng hạng C.

(3) Giá trị thương mại (Retail Leasing)

Nếu có shophouse – retail đế, khai thác được:

• F&B (nhất mạnh giới trẻ & sinh viên)
• Giáo dục (IELTS, STEAM, năng khiếu…)
• Y tế (phòng khám, nha khoa…)
• Beauty (spa, nail, hair…)
• Dịch vụ đời sống (giặt là, tiện ích…)

Đây là dòng tiền bền vững, ít chịu chu kỳ.

XIX. SẢN PHẨM DỰ ÁN & CẤU TRÚC ĐÔ THỊ TỔNG HỢP

THÔNG TIN SẢN PHẨM (DỰ KIẾN) – PHÂN TÍCH THEO MÔ HÌNH VINHOMES NỘI ĐÔ

Đối với các quỹ đất nội đô, đặc biệt tại vị trí 231 Nguyễn Trãi, Vinhomes thường triển khai theo định dạng:

(1) Tổ hợp căn hộ cao tầng (High-rise Residential Complex)

Bao gồm:

• Tháp căn hộ cao tầng (30–45 tầng)
• Khối đế thương mại
• Bãi đỗ xe thông minh
• Không gian tiện ích tập trung

Đây là mô hình tối ưu cho khu lõi đô thị:

✔ Tiết kiệm quỹ đất
✔ Giải quyết bài toán mật độ dân cư
✔ Dễ kết nối metro – BRT – bus
✔ Tạo năng lực thương mại tập trung
✔ Phù hợp khách hàng trẻ – chuyên gia – gia đình

(2) Trung tâm thương mại & retail đế

Nếu tích hợp Vincom, dự án trở thành trung tâm dịch vụ khu vực, kéo người từ:

• Nguyễn Trãi
• Khương Trung – Khương Đình
• Nhân Chính – Lê Văn Lương
• Royal City – Thượng Đình

Tương tự mô hình:

Vincom Royal City + Căn hộ Royal City
 Vincom Metropolis + Vinhomes Metropolis

Tức là thương mại + cư dân + văn phòng + giải trí tạo ra vòng tuần hoàn kinh tế nội tại.

(3) Giáo dục – Y tế – Dịch vụ

Tùy cấu hình quỹ đất, dự án có thể có:

• Vinschool (mầm non – liên cấp)
• Phòng khám tiêu chuẩn quốc tế
• Trung tâm thể thao (bể bơi – gym – fitness)
• Không gian cộng đồng cư dân (Community Hub)

(4) Sản phẩm thương mại – văn phòng

Tùy quy mô có thể xuất hiện:

• Boutique Office (văn phòng diện tích nhỏ 50–200m²)
• Officetel (làm việc + lưu trú)
• Retail Podium (F&B – giáo dục – beauty)
• Shophouse khối đế (mặt tuyến nội bộ)

Đây là phân khúc cực mạnh tại Thanh Xuân, do:

✔ Sát khu văn phòng Lê Văn Lương – Láng Hạ – Trung Hòa
✔ Quanh nhiều trường ĐH → nhu cầu dịch vụ giáo dục lớn
✔ Dân cư đông → F&B – dịch vụ đời sống hoạt động mạnh

(5) Diện tích căn hộ (dự kiến theo thị trường nội đô)

Thường sẽ có các loại:

• Studio: 28–35m²
• 1PN + 1: 45–55m²
• 2PN: 65–75m²
• 2PN + 1: 78–82m²
• 3PN: 92–110m²

Đây là cấu hình tối ưu cho khu vực có nhu cầu thuê cao.

Ở các khu như Metropolis – Royal City, nhóm căn 1PN–2PN có tỷ lệ lấp đầy luôn trên 98% do phù hợp:

• Sinh viên ĐH cao cấp
• Chuyên gia Nhật – Hàn
• Nhân sự văn phòng

Vinhomes hiểu rất rõ điều này nên khi làm nội đô thường không thiên về căn diện tích lớn.

X. THIẾT KẾ – MẶT BẰNG – NGÔN NGỮ KIẾN TRÚC

Các dự án nội đô của Vinhomes gần đây có 3 đặc trưng:

(1) Mặt bằng thông minh

Tối ưu:

• Đón sáng – thông gió chéo
• Hạn chế phòng tối
• Logia rộng (giặt phơi)
• Bếp đặt sát logia giảm mùi
• Không gian mở liên thông khách – ăn – bếp

Thiết kế này phù hợp căn hộ cho gia đình & khách thuê quốc tế.

(2) Phong cách kiến trúc Urban Modern

Gồm:

• Mặt kính lớn (Glass Façade)
• Khối đế ốp đá & kính
• Vật liệu bền cho khí hậu Hà Nội
• Ban công kính – thép sơn tĩnh điện

Nếu triển khai theo phong cách tương tự Vinhomes Metropolis, dự án sẽ hướng tới:

✔ Nhóm cư dân trung – cao cấp
✔ Nhóm thuê expat – chuyên gia

(3) Khai thác ánh sáng & không gian xanh

Đây là điểm cực quan trọng khi tái cấu trúc nội đô dày đặc:

• Nhiều vườn treo tầng trung
• Sky Garden
• Khoảng lùi mở phía mặt đường lớn
• Quảng trường nội khu
• Hồ cảnh quan / suối nhân tạo
• Đường dạo nội bộ

Giúp giảm hiệu ứng bê tông, tăng chất lượng sống.

III. TIÊU CHUẨN BÀN GIAO & CƠ SỞ VẬT CHẤT

Tiêu chuẩn bàn giao căn hộ nội đô thường ở mức:

• VinSmart Home: bàn giao cơ bản + thiết bị
• VinPremium: full nội thất cơ bản + thiết bị vệ sinh + tủ bếp
• VinLuxury: hoàn thiện cao cấp + điều hòa âm trần + thiết bị bếp nhập khẩu

Vinhomes có khả năng áp dụng từ Premium trở lên, phù hợp với khách:

✔ Gia đình trung – cao
✔ Nhà đầu tư cho thuê muốn tiết kiệm vốn hoàn thiện
✔ Người mua ở thực cần nhận nhà nhanh

Trang thiết bị thường gồm:

• Sàn gỗ/ đá
• Điều hòa âm trần/treo tường
• Thiết bị vệ sinh Duravit, Hansgrohe (hoặc tương đương)
• Tủ bếp trên – dưới
• Kính Low-E chống UV
• Smart Access (khóa từ – thẻ từ – app)

Điều này giảm chi phí hoàn thiện cho nhà đầu tư cho thuê 30–40%.

HỆ THỐNG TIỆN ÍCH NỘI KHU – MÔ HÌNH “MINI CITY WITHIN CITY”

Vinhomes luôn tạo quần thể đô thị khép kín, gồm:

(1) Tiện ích sống

• Công viên nội khu
• Sân chơi trẻ em nhiều chủ đề
• Bể bơi ngoài trời
• Bể bơi 4 mùa (indoor)
• Gym – Fitness – Yoga
• Khu BBQ
• Lối chạy bộ – đạp xe
• Vườn dưỡng sinh người cao tuổi

(2) Tiện ích ăn – uống – giải trí

• F&B (trung – cao)
• Cafe – Lounge – Bakery
• Supermarket / Minimart
• Rạp chiếu phim (nếu có Vincom)
• Bookstore – Stationery

(3) Tiện ích giáo dục

Tùy quỹ đất gồm:

• Mầm non Vinschool
• Lớp năng khiếu (dance – art – STEAM)
• Trung tâm tiếng Anh
• Khu học nhóm

(4) Tiện ích y tế

• Phòng khám nội khu
• Nha khoa
• Spa – chăm sóc sức khỏe
• Nhà thuốc tiêu chuẩn GPP

(5) Quản lý vận hành theo tiêu chuẩn Vinhomes

Đây là yếu tố làm nên giá trị cho:

✔ Chất lượng sống cư dân
✔ Giá trị tài sản
✔ Tỷ lệ lấp đầy khi cho thuê

Vinhomes vận hành theo:

• Trung tâm điều hành cư dân
• Camera – an ninh 24/7
• Chốt bảo vệ đa lớp
• Kiểm soát ra vào bãi đỗ xe
• Ứng dụng cư dân (App Vinhomes)

Trong khi rất nhiều chung cư nội đô đang thiếu nghiêm trọng quản lý vận hành, thì đây là lợi thế cạnh tranh mạnh.

MÔ HÌNH THƯƠNG MẠI & KHAI THÁC DỊCH VỤ

Phần này cực quan trọng đối với giới đầu tư vì dòng tiền quyết định giá trị dài hạn.

Tại Vinhomes 231 Nguyễn Trãi, thương mại nội khu có thể chia làm 4 nhóm:

(1) Khối đế thương mại (Retail Podium)

Thường xuất hiện:

• Siêu thị mini / VinMart
• Nhà hàng – cafe – bakery
• Trung tâm tiếng Anh
• Giáo dục năng khiếu
• Thời trang & phụ kiện
• Đồng hồ – mỹ phẩm – skincare
• Beauty & spa – nail – hair

Đây là nhóm ổn định – dòng tiền bền vững.

(2) Shophouse nội khu

Thích hợp cho:

• F&B
• Phòng khám – nha khoa
• Hiệu thuốc
• Văn phòng dịch vụ (luật – bảo hiểm)
• Nail – Spa – Hair Studio

Khai thác shophouse nội thành Hà Nội có ROI 8–12%/năm, tốt hơn căn hộ cho thuê.

(3) Officetel / Boutique Office

Nếu có sản phẩm này thì cực mạnh, vì:

• Gần Royal City
• Gần Lê Văn Lương – Trung Hoà – Nhân Chính
• Gần cụm trường ĐH
• Gần cụm bệnh viện

Các doanh nghiệp phù hợp gồm:

• Agency marketing
• Start-up CNTT
• Studio media
• Học thuật – tư vấn du học
• Kiến trúc – nội thất

Thị trường này rất thiếu ở Thanh Xuân.

(4) Cho thuê căn hộ (Residential Leasing)

Dựa trên các nhóm cầu:

✔ Sinh viên quốc tế
✔ Chuyên gia văn phòng
✔ Bác sĩ – giảng viên
✔ Gia đình trẻ

Tỷ lệ lấp đầy tại khu tương đương là:

• Royal City: 99%
• Metropolis: 100%
• Imperia: 96–98%

Nên nội đô rất ít rủi ro vacancy.

ĐÁNH GIÁ TRÊN GÓC ĐỘ ĐỊNH GIÁ & SO SÁNH

Giới đầu tư thường đặt câu hỏi:

“Giá nội đô còn tăng nữa không?”

Câu trả lời là: Có, do cơ chế cung – cầu.

(1) Cung: Rất hạn chế

Quỹ đất nội đô Hà Nội còn lại rất ít do:

• Quy hoạch nén
• Hạn chế chuyển đổi đất công nghiệp
• Quy định mật độ xây dựng
• Ưu tiên cây xanh – công cộng

(2) Cầu: Tăng mạnh

Ba nhóm cầu tăng liên tục:

• Người trẻ có thu nhập tốt
• Chuyên gia vào Việt Nam
• Gia đình muốn gần trung tâm học hành – y tế

(3) Kinh nghiệm thế giới cho thấy

Tại Tokyo – Seoul – Bangkok:

• Giá nhà gần metro tăng trung bình 8–15%/năm
• Giá thuê gần metro cao hơn 15–30%

Nguyễn Trãi hiện là tuyến metro duy nhất đang vận hành, nên giá trị này chưa được phản ánh đủ.

THÔNG TIN BÁN NHÀ VINHOMES: 0919875966

Website: https://banvinhomes.vn/can-ho-chung-cu

Mở bán dự án: https://banvinhomes.vn/vinhomes-231-nguyen-trai.html